Hỏi - đáp về chuyển nhượng đất của hộ gia đình
- Thứ ba - 11/06/2024 03:51
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Về nguyên tắc đồng thuận giữa các thành viên hộ gia đình trước khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình
122458f0 eb6e 45f0 8bc5 690a5c61609d
Hỏi: Xin hỏi luật sư, gia đình tôi có 4 người, gồm ba, mẹ, tôi và anh trai.
Cả nhà tôi có miếng đất rộng 1.021 m2 tại Diên Khánh, Khánh Hòa (sổ đỏ đứng tên hộ gia đình), nhưng tôi và ba, mẹ đã định cư tại địa phương khác, để thửa đất cho anh trai và vợ con anh sử dụng để ở.
Cách đây 01 năm tôi phát hiện anh tôi đã ký giấy tay bán miếng đất này từ năm 2012 để dọn đi nơi khác. Tôi không rõ miếng đất đã được sang tên hay chưa, nhưng khi cả nhà có ý kiến thì anh cho rằng mình có quyền bán, bởi anh là người bỏ công sửa sang nhà cửa và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Anh cũng cho rằng sự việc cũng đã xảy ra từ rất lâu, cả gia đình nên cho qua.
Xin hỏi luật sư, anh trai của tôi nói như vậy có đúng hay không? Có cách nào để tôi và ba, mẹ lấy lại miếng đất của gia đình hay không?
Đáp:
Luật sư xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau.
Như bạn trình bày, thửa đất của gia đình bạn có sổ đỏ tứng tên hộ gia đình, tức thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của tất cả các thành viên trong hộ.
Theo pháp luật đất đai và pháp luật dân sự có hiệu lực tại thời điểm mà anh trai chuyển nhượng năm 2012, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình bắt buộc phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.
Cụ thể, Nghị định về thi hành Luật đất đai năm 2004 của Chính phủ quy định:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự (Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Khoản 2, Điều 109 BLDS 2005 cũng quy định:
“Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý;..."
Như vậy, nếu người anh muốn chuyển nhượng đất hợp pháp, thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.
Nếu người anh thực hiện việc chuyển nhượng mà không được sự đồng ý của cả gia đình, thì việc chuyển nhượng này được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu do có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật theo Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)
Trong trường hợp này, những thành viên hộ gia đình của bạn có quyền khởi kiện dân sự để đề nghị Tòa án:
Trân trọng.
Văn phòng luật sư Kim Ngân
Cả nhà tôi có miếng đất rộng 1.021 m2 tại Diên Khánh, Khánh Hòa (sổ đỏ đứng tên hộ gia đình), nhưng tôi và ba, mẹ đã định cư tại địa phương khác, để thửa đất cho anh trai và vợ con anh sử dụng để ở.
Cách đây 01 năm tôi phát hiện anh tôi đã ký giấy tay bán miếng đất này từ năm 2012 để dọn đi nơi khác. Tôi không rõ miếng đất đã được sang tên hay chưa, nhưng khi cả nhà có ý kiến thì anh cho rằng mình có quyền bán, bởi anh là người bỏ công sửa sang nhà cửa và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Anh cũng cho rằng sự việc cũng đã xảy ra từ rất lâu, cả gia đình nên cho qua.
Xin hỏi luật sư, anh trai của tôi nói như vậy có đúng hay không? Có cách nào để tôi và ba, mẹ lấy lại miếng đất của gia đình hay không?
Đáp:
Luật sư xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau.
Như bạn trình bày, thửa đất của gia đình bạn có sổ đỏ tứng tên hộ gia đình, tức thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của tất cả các thành viên trong hộ.
Theo pháp luật đất đai và pháp luật dân sự có hiệu lực tại thời điểm mà anh trai chuyển nhượng năm 2012, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình bắt buộc phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.
Cụ thể, Nghị định về thi hành Luật đất đai năm 2004 của Chính phủ quy định:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự (Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Khoản 2, Điều 109 BLDS 2005 cũng quy định:
“Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý;..."
Như vậy, nếu người anh muốn chuyển nhượng đất hợp pháp, thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.
Nếu người anh thực hiện việc chuyển nhượng mà không được sự đồng ý của cả gia đình, thì việc chuyển nhượng này được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu do có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật theo Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)
Trong trường hợp này, những thành viên hộ gia đình của bạn có quyền khởi kiện dân sự để đề nghị Tòa án:
- Yêu cầu tuyên bố vô hiệu giao dịch chuyển nhượng đất giữa anh trai và người mua.
- Yêu cầu chia tài sản chung là thửa đất của thành viên hộ gia đình.
Trân trọng.
Văn phòng luật sư Kim Ngân