Hỏi: Thưa luật sư, tôi tên T có nhà đất rộng 97 m2 tại huyện Khánh Vĩnh, Khánh Hòa. Cách đây 01 tuần có một người tên B đến gặp tôi để hỏi mua và thỏa thuận giá cả. Họ yêu cầu tôi phải cùng họ ra văn phòng công chứng để chứng nhận hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo an toàn về pháp lý.
Xin hỏi luật sư, tôi cần phải lưu ý những vấn đề pháp lý gì trước khi ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng?
Đáp: Luật sư xin đưa ra lời khuyên đối với chị T như sau.
Là người bán nhà đất, chị không nên ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng với anh B.
Thứ nhất, pháp luật hiện hành không bắt buộc giao dịch đặt cọc phải được lập thành văn bản và công chứng. Trước đây, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (khoản 1 Điều 358), nhưng hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 đã bãi bỏ quy định này. Do đó, việc đặt cọc giữa chị và anh B không nhất thiết phải lập thành hợp đồng tại văn phòng công chứng.
Thứ hai, việc ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng sẽ gây bất lợi cho chị T với tư cách là người bán – chị sẽ không thể tiếp tục bán nhà đất cho người khác nếu anh B bỏ cọc sau khi ký hợp đồng đặt cọc.
Khi hợp đồng đặt cọc với anh B được công chứng, hệ thống quản lý dữ liệu công chứng sẽ ghi nhận giao dịch đặt cọc, cho thấy nhà đất của chị T đang trong tiến trình mua bán với anh B.
Về sau, nếu chị muốn ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho người khác tại văn phòng công chứng, theo nguyên tắc nghiệp vụ, công chứng viên sẽ kiểm tra hệ thống quản lý dữ liệu công chứng để xem nhà đất của chị có đang trong tiến trình giao dịch với người nào không. Nếu thấy nhà đất đang trong tiến trình giao dịch với anh B thì công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa chị T và người mua mới.
Cách tháo gỡ duy nhất trong trường hợp này là chị T phải ký thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc với anh B tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên nếu anh B liên tục vắng mặt thì phải làm thế nào, trong khi Luật Công chứng 2014 (khoản 1 Điều 51) quy định: Nếu muốn hủy hợp đồng đặt cọc, nên bán và bên mua (bên hủy cọc) đều phải có mặt tại công chứng để ký thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng?
Với những rủi ro như trên, chị T nên cân nhắc lại về việc ký hợp đồng đặt cọc với anh B.
Trân trọng,
Văn Phòng Luật Sư KIM NGÂN - Luật Sư Nha Trang
Luật sư Nha Trang, Văn phòng luật sư Kim Ngân. Địa chỉ: 12A Nguyễn Trung Trực, Nha Trang, Khánh Hòa. Điện thoại: 0258 3510247
